Peste 99% din cei ce construiesc o casa isi depasesc bugetul

Stiai ca peste 99% din cei ce incep constructia unei case isi depasesc bugetul? 

Daca depasirea bugetului este de 1.000-2.000 de euro, nu este o problema… de cele mai multe ori, dar daca bugetul este depasit cu zeci de mii de euro … e o problema, o tragedie …. uneori se ajunge la adevarate drame umane, poate chiar la divort. 

Am sa-ti povestesc in cele ce urmeaza intr-o serie de 4 articole:  Cum am reusit sa inving lupta cu bugetul in constructia unei case, fara sa fac rabat la calitate, cum i-am ajutat si pe clientii mei sa evite depasiri de buget de mii sau chiar zeci de mii de euro si cum pot, deasemenea sa te ajut si pe tine in acest sens. 

Cum am facut din criza - cel mai bun profesor al meu ?

Am inceput constructia de case  ca dezvoltator imobiliar pe la mijlocul anului 2004. 

Ce vremuri… orice construiam se vindea, fara intrebari, fara prea multe negocieri, fara bataie de cap. Proiectat, facut, vandut ! Done . Ba uneori nici nu incepeam constructia si casa (viitoarea casa) era deja gata vanduta. 

De multe ori suprafete enorme, nejustificate si insuficient gandite , proiecte care mai de care mai impozante, erau vandute la preturi enorme. Cererea pietei parea sa fie insatiabila.  

Risipa si lipsa de chibzuinta era la ea acasa...dar ce conta, oricum marjele erau foarte mari si inghiteau din toate punctele de vedere surplusul de cost datorat lipsei de cugetare, iar profitul, la final, ramanea, oricum mai mult decat suficient. 

Din punct de vedere al lectiilor invatate … o spun cu mana pe suflet  - n-a fost o perioada propice. De ce? Pai la ce bun sa te chinui sa cauti solutii , sa inveti, sa optimizezi , cand oricum traiam o senzatie de parca banii s-ar fi rasturnat peste mine? 

Ei bine acest vis frumos n-a fost sa tina la nesfarsit. 

Finalul lui 2008 a lovit crunt. 

As putea spune ca, in plina criza pentru mine a fost un nou inceput. 

De ce? Pai pentru ca , nu ma asteptam la asta. Dar cine s-a steptat? Parca cineva sau ceva a declansat-o cu scopul sa ne trezeasca, pe majoritatea , sa ne scuture, sa ne faca sa simtim ca traim, ca gandim din nou.

Cum am inceput constructia unui cartier de 100 de case cu 2500 de euro in buzunar?

La finalul lui 2008 , toti banii nostri (ai mei si ai asociatului meu) erau bagati in terenuri (nu-ti explic acum de ce am investit totul in terenuri … e poveste lunga pe care am sa o ti-o spun intr-un articol viitor :) ), iar in august 2009 cand am inceput primele 10 case din cele 100 planificate (pe 6,5 ha de teren ce le aveam achizitionate in acest scop)  aveam 2500 de euro in buzunar. 
Acum ,la 9 ani de la acel moment zic : a fost nebunie curata … dar nebunia acea m-a salvat. 

Si da, am recladit totul pornind de la acei 2500 de euro ce-i aveam in acel moment. 

Sa-ti mai zic ca si acei 2500 de euro erau ramasi pe fundul unei linii de credit ce-o aveam deschisa la una din bancile ce inainte de criza ne-a  curtat pana a reusit sa ne ademeneasca cu finantarea liniei. Cum am facut mai exact asta? Iti voi spune in detaliu intr-un mail viitor, pentru ca despre altceva doresc sa-ti povestesc acum ...

Intuiam ca lucrurile n-or sa mai fine niciodata la fel, ca aveam nevoie de o schimbare majora, radicala chiar . 

De unde am inceput? Cum am reusit sa recladim totul din nimic?

Pai cred ca de la disperare. Disperarea de a trai zi dupa zi, fara sa vind nimic, cu senzatia ca ma afund intr-o mlastina a datoriilor de unde parea ca nu mai am scapare.  Nimic nu se misca, nimeni nu mai reactiona, nici un client nu ne mai trecea pragul, telefonul nu mai suna, nimeni nu mai incepea macar o urma de negociere. 

Pe de alta parte preturile de 90-100.000 de euro pentru o casa pe care piata satmarului le absorbea, fara sa cracneasca inainte de criza, acum pareau SF-uri. 

Si da, cu siguranta disperarea de a vedea datoriilor ce se adunau ne-a facut sa revenim cu picioarele pe pamant. 

Dupa cateva saptamani de zbateri in gol si fara rezultat, am ajuns la concluzia ca trebuie sa schimbam ceva. 

Si-am inceput schimbarea :

Primul lucru la care ne-am indreptat atentia au fost COSTURILE. Am pus lupa inainte de orice pe costurile de constructie.

 

Ei bine , acum, la 9 ani distanta si la peste 150 de case construite din acel moment, as putea spune ca sistemul de bugetare si urmarire al costurilor ce a luat nastere in acele momente grele, a stat la baza salvarii si renasterii mele ca si contructor si antreprenor. 


Dupa prima analiza pe care am facut-o, am ajuns la concluzia (de fapt era mai mult speranta decat concluzie), ca piata nu era moarta , era doar amortita de cresterea nebuna a preturilor ce a avut loc pana atunci si ca puteam avea sperante, daca reveneam cu picioarele pe pamant. 


O oferta de nerefuzat !!!

Ce insemna aceast revenire cu picioarele pe pamant?

Pai un proiect de casa care sa fie atat de atragator din punct de vedere utilitate/pret, incat sa nu poata fi refuzat, chiar si in coditiii de criza. 

Casa la 39.900Euro cu teren inclus + un 1 Duster Cadou

Cand am ajuns la aceasta propunere, ne-am socat noi pe noi. 
Am intors-o pe toate fetele, am refacut calculele iar si iar, am analizat suprafetele, costurile, de zeci ori ,de sute de ori.

Aveam nevoie sa stim ca o astfel de oferta sta in picioare, ca este sustenabila, ba chiar aducea si un mic profit (nu foarte mare, dar cat sa putem spune ca NU, nu suntem vreun ONG sau societate de binefacere). 

Era vorba de o casa cu 3 camere (doua dormitoare, living), bucatarie, 2 bai, camera centralei , terasa, adica cam tot ce avea nevoie o familie normala cu venituri medii in Satu Mare la acel moment (spun venituri medii, pentru ca cei cu venituri mai mici nu erau doritori de case, ci cumparatori de apartament).

Ei bine, pornind de aici, pentru a putea sa supravietuim, iar mai apoi sa crestem pe o piata aporape inexistenta cum a fost piata constructiilor si dezvoltarilor imobiliare din Satu Mare, in acea perioada, am creat un sistem, un sistem de proiectare, bugetare si urmarire a costurilor leu cu leu. 

Acest sistem ne-a adus, acum la aproape 10 ani distanta in pozitia de a fi unul din cei mai  mari constructori de case din Satu Mare ( probabil ca, totusi, cel mai mare ) cu peste 150 de case de buget redus construite. 

Ei bine , in acest moment nu iti voi promite ca vei avea acelasi performante la nivel de costuri precum am avut noi in acea perioada. 

De ce ? 

1. Costurile cu forta de munca s-au dublat de la acel moment
2. Costurile cu materialele de constructie au crescut si ele simtitor
3. Datorita faptului ca luam cantitati mari de marfa, am beneficiat tot timpul de discounturi considerabile , pe care cel mai probabil tu nu ai cum sa le atingi.

Asadar n-o sa iti promit ca vei putea sa-ti construiesti casa in 39.900Euro si sa mai ai si un Duster in acesti bani. 

Dar ca te pot invata, cu ajutorul sistemului pe care l-am perfectionat si slefuit in ultimii 10 ani,este:

1. Cum sa Iti construiesti casa de la zero la cheie intr-un buget stabilit, in care sa te incadrezi
2. Cum sa faci economii de cel putin 10.000Euro in constructia casei, unde poti si unde nu poti sa economisesti
3. Cum sa faci toate aceste fara sa faci rabat la calitate,da, asta pot sa o fac si inca cu lux de amanunte. 
 

Da, cu ajutorul acestui sistem te pot invata cum sa te incadrezi in bugetul initial estimat, cum sa te incadrezi in timpul stabilit, fara sa faci rabat la calitate. 


Obstacole ce apar in procesul constructiei unei case, din punct de vedere al incadrarii in buget 

Cu ce tip de probleme se confruntau marea majoritate clientilor mei, a celor ce doreau sa-si construiasca o casa (si este posibil ca si tu, incazul in care doresti sa-ti construiesti o casa te confrunti cu cateva din aceste probleme)?
 

1. Peste 90% din cei ce doreau sa isi construiesca o casa aveau temerea ca nu o sa se incadreze in banii pe care ii aveau , ca isi vor depasi bugetul.

Sistemul pe care l-am creat si dupa care lucrez, tocmai de aici pleaca de la stabilirea unui buget si urmarirea lui pas cu pas la toate capitolele. Optimizarea permanenta este unul din obictivele pe care le urmaresc astfel incat la final sa ma incadrez in ceea ce mi-am propus. 

2. De cele mai multe ori cei ce vor sa-si construiasca o casa nu stiau la ce sa se raporteze din punct de vedere al costurilor.

3. Neavand o imagine clara asupra costurilor , constructia casei poate parea un mare elefant , ceva foarte greu de digerat, un obiectiv intangibil, greu sau imposibil de atins.

Practic asta fac de mai bine de zece ani, stau cu lupa pe costuri. Si in acest moment pot sa transmit cu usurinta ceea ce am invatat de-a lungul timpului si cum poti , deasemenea si tu sa le tii in frau. 

A fost unul din punctele forte pentru care clientii m-au ales. 

Reuseam sa le aduc claritate in ceea ce priveste costurile cosntructiei casei lor pana in cele mei mici detalii. Deasemene puteam sa le spun unde se scurg nejustificat banii dar si unde nu e cazul sa te zgarcesti . 

 

4. Nu stiau de unde sa faca rost de bani, pentru ca ori nu ii au ori au doar parte din ei, dar nu stiau de unde a faca rost de diferenta .

Aici doar iti amintesc ca am reusit sa construiesc peste 150 de case , pornind de "imensa :) " suma de 2.500 de euro. 

Deci as putea sa-ti spun ca solutiile de finantare exista, doar trebuie sa ai deprinderea de a le cauta si a le gasi. 

Ei bine, pot sa iti spun , fara sa ma laud, ca mi-am ajutat clienti care initial nu aveau nici un ban (dar isi doreau o casa - asta era conditia fara de care nu plecam mai departe  - sa-si doreasca acest lucru), sa-si finanteze cap coada intreaga investitie, fara porbleme. 
 

5. Nu aveau incredere ca vor gasi o echipa de mesteri care sa sa livreze la o calitate buna, si in timp lucrarile promise .

Fac recrutari de mesteri si echipe de mesteri de mai bine de 15 ani. Acest sistem de recrutare, modul de selectie al echipelor de mesteri, l-am pus deasemenea, transparent la dispozitia clientilor mei. 

Le-am aratat cum sa deosebeasca o echipa profesionista de una de amatori, cum sa verifice calitatea lucrarilor, cum sa verifice bonitatea echipelor, cum sa ceara referinte, ce intrebari sa adreseze in momentul selectiei echipei. 
 

6. O alta temere ar fi ca majoritatea clientilor mei se considerau antitehnici si nu intelegeau prea multe din procesul de constructie al unei case.

Cum sa urmaresti calitatea lucrarilor si cum sa stii la fiecare pas daca ceea ce se lucreaza la un moment dat este bine lucrat si nu va afecta calitatea lucrarilor ce urmeaza sa fie facute . Da , sunt lucruri cel putin la fel de importante de urmarit ca si bugetul constructiei. 

De ce spun asta ? 

Pai daca se face rabat la calitate, iar lucrarile trebuiesc refacute , clar, bugetul este si el afectat.

Ei bine, pot sa iti spun ca la fiecare din aceste provocari si la multe altele sistemul pe care l-am creat si prin care au trecut clientii mei (cei carora le-am construit o casa) a dat roade. 

Ce fel de roade? Cum au reusit clientii mei sa treaca peste aceste provocari si peste multe altele pe care le-au avut in procesul constructiei casei lor , iti voi povesti cu lux de amanunte in articolul urmator….

Voi veni cu exemple concrete, cu studii de caz , cu provocari ce mi s-au ridicat la fileu si modul in care am reusit sa le rezolv si sa trec peste ele, ce solutii am gasit impreuna cu clientii mei astfel incat acestia, la final sa aiba casa mult visata in bugetul initial estimat, in intervalul de timp stabilit si ce este cel putin la fel de important : fara sa faca rabat la calitate.